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マイホーム建築プロジェクト #02 住宅ローン編

無事、住宅ローンも審査をクリアし、資金の目処も立ってきました。

と言うことで、今回、住宅ローン選定・申込みで得たノウハウをまとめときます。


ポイントは、以下の2点。

 ・僕が個人事業主であること。

 ・土地と建物を別々に購入すること。
  通常、住宅ローンで実際に融資が実行(口座に振り込まれる)されるのは、
  家が完成して、家を抵当(担保)に入れてからです。
  ですが、今回は土地だけを先に購入するので、家が完成する前に土地の代金は
  支払う必要があり、この土地購入費だけを先に融資してもらわないといけません。(土地先行融資)


【金利】
 住宅ローンを選ぶ上でなにより気になるのが金利。
 コンマ数%違うだけで、トータルの返済額はウン百万と変わってきたりします。

 金利は、ローンの種類や、金融機関によって全然違うので、
 いかに金利の安い金融機関を探すかがミソになります。
 金利は、そのときの景気動向などを受けて毎月見直され
 金融機関の店頭やホームページなどで確認できます。

 ・金利には、「店頭金利」と「優遇金利」があります。
  店頭金利は、通常の金利で、フツーにローンを組めばこの金利になります。

  優遇金利は、ある条件を満たす事で店頭金利より低い利率で借りられる金利です。
  店頭金利よりかなり低い(半分とか)ので、これを狙わない手はありません。
  条件は、金融機関によってマチマチですが、都市銀行より地方銀行・ネット銀行のほうがゆるい
  傾向がありそうです。
  また、前回も書いたように、不動産業者が「国宅地建物取引業協会」か、
  「全日本不動産協会」の協会員であると、金利優遇されることもある
ので、
  不動産業者を選ぶ際は確認しておくと良いと思います。

  また、優遇する/しないは、ケースバイケースで判断され、担当者次第な面もあるそうなので、
  駄目元でも「最大限優遇してくれ!」と押すほうが良いそうです。
  何も言わなければ、当たり障りのない金利になってしまいます。

  尚、ホームページなどで表示されている優遇金利は、金融機関によって
   a.あくまで"最大"であって、申込人の条件によってはそこまで優遇してくれないこともある。
   b.優遇条件さえ満たせば、必ずその優遇金利になる。
  の2パターンがあるようです。
  なお、銀行からしてオイシイ顧客であれば、それ以上優遇されることもあるそうです。

 ・実際に自分が借り入れる金利が決まるのは、「申し込んだとき」ではなく、「融資が実行されたとき」です。
  融資の実行は、家が完成して、家を抵当(担保)に入れたときなので、
  家の工事期間(半年~1年)後に、金利がどうなっているかを予測しないといけません

  と言っても、そんなこと言ってたら、いつまでたっても家なんて建てれませんが。


【ローンの種類と金利タイプ】
 住宅ローンは、概ね以下の3タイプがあります。

 ・金利変動型
  景気動向や、政策金利などによって、金利が変化していくタイプです。
  今(2009年3月時点)は景気が悪く、政策金利も低いので、住宅ローンの金利も低くなっています。
  銀行の人が言うには今がほぼ底で、しばらくは急に上がることもないだろうということで、
  今はこれを選ぶ人が多いそうです。
  当然、景気が上向けば、金利は上がっていきます。。。

 ・金利固定型
  ローン契約時(正確には、実際に融資された時点)の金利が、そのまま弁済終了まで固定になる金利です。
  景気動向に左右されないですが、変動型に比べると全体的に高めの金利です。
  景気が良くなって、金利がめっちゃ上がった時は「固定にしといてよかった」となりますが、
  しばらくはその気配は無いですし、そもそも景気が上がれば収入も増えてる(?)でしょ、
  ってことで、あまりこれを選ぶ理由は無いかも。。。

 ・フラット35
  上の2つは、金融機関が独自に設定・販売する商品ですが、これは国(住宅金融支援機構)
  が運営している住宅ローンです。
  金利は固定型ですが、上の2つとは違って保証料が不要などのメリットがあります。
  販売は各金融機関で行っていて、どの金融機関に申し込むかによって金利も違います

  尚、フラット35の金利も景気動向などで変わりますが、上述の金利変動型の金利とは逆の動きで、
  景気が悪くなると金利が上がり、景気が良くなると金利が下がるそうです。


【金融機関の選定】
 住宅ローンの申込み先となる金融機関をどうやって選ぶか、ですが、
 僕の場合は、以下を比較しました。(一応、金融機関名はイニシャルにしときます)

 ○都市銀行
  普段、預金に使っている某銀行のローン窓口に相談に行って来ました。
  ・M銀行
   「店頭金利」が高めですが、「優遇金利」が低い傾向があります。
   。。。が、優遇を受けるための条件が厳しく、実質個人事業主はほとんど優遇してもらえないそうです。

   あと、「土地先行融資」を受けるには、「土地」と「建物」で2本ローンを組むことになります。
   なので、ローン申込み時のもろもろの諸費用が、倍かかってしまいます。

  ・R銀行
   M銀行より金利や少々高いですが、個人事業主でも優遇してもらえるとのこと。
   また、フラット35に力を入れていて、フラット35の金利が低いです。

   さらに、「土地先行融資」にあたって、変動or金利固定+フラット35 と言う組み合わせ商品があり、
   これを利用することで、1本(何をもって1本とするかが微妙ですが)
   のローンで土地先行融資を受けれます

   また、変動+フラット35とすることで、金利変動に対するリスクヘッジにもなるかも。

 ○地方銀行
  ・S銀行
   「店頭金利」「優遇金利」ともに、都市銀行に比べて低いです。
   また、優遇条件もゆるくて、個人事業主でも優遇可能とのこと。

   ただし、「土地先行融資」は、前述のM銀行と同様、2本のローンを組むしかないそうです。

 ○ネットバンク
  ・Sネット銀行
   Web上で、金利最安、で人気のある銀行です。
   確かに金利は低く、個人事業主でも優遇可能とのことで、金利面は良いです。

   。。。が、「土地先行融資」はどうやってもできない、とのこと。
   また、申込みが殺到していて、融資実行まで2ヶ月近くかかるらしいです。


【住宅ローン申込みの代行】
 住宅ローンの手続きは、通常は取引する不動産業者に代行してもらうようです。
 ただ代行してもらうと代行手数料(5~20万とマチマチ)がかかってしまいます
 (良心的なところでは、無料もあるとか。。。)

 僕の場合、これをケチって自分で手続きすることにしたのですが、これは正直失敗でした。
 と言うのも。。。
  ・不動産業者が手続きすることで、金利を優遇してもらえることがあるそうです。
   たとえわずかでも金利が有利になるなら、10万程度の費用はすぐにチャラにできます。
  ・住宅ローンの手続きだけでなく、銀行などの関係者間の調整もやってくれます。
   素人は当然段取りを知らないので、必要以上に日数がかかってしまい、
   最悪の場合は、融資実行が支払期限に間に合わない、と言うことにもなりかねません。
 と言うことがあるからです。
 幸い、今回は不動産業者がウラで色々とネゴってくれたおかげで滞りなく済みましたが。。。

 なので、個人的には不動産業者に任せるのをおススメします。


【個人事業主】
 住宅ローン申込みにあたり、個人事業主はやはり不利な面がいくつかありました。

 結局のところ、正社員に比べると社会的信用がないので、納税などの社会的義務を
 ちゃんと果たしていないと金融機関からも信用されず、ローンが組めなくなります

 (ちゃんとやっといて良かった。。。とつくづく思いました)

 ・大抵、3年分の事業実績が必要になります。
  具体的には、過去3年間の確定申告書と納税証明書(ちゃんと所得税を納税していることの証明)
  が必要
です。
  なので、確定申告していて、所得税納税していないと100%アウトです。(ローン借りれません)
  また、所得税の納税を滞納したりしていても、アウトになるそうです。

 ・上述のように、個人事業主だと金利優遇を受けにくいです。
  優遇してもらえても、正社員ほど金利を下げてもらえないケースもありました。

 ・健康保険証のコピーを提出しないといけません。(金融機関によっては不要かも)
  個人事業主の人は、国民健康保険ですが保険料がクソ高いので、結構入っていない人も
  いるんじゃないかと思いますが、そうすると住宅ローン組めないかもしれません。
  慌てて加入する手もあると思いますが、そのときは過去(2年分だったかな)にさかのぼって
  保険料を一括納付しないといけなかったはずです。


【その他】
 ・融資が実行されるのは、前述のように家が完成してからなので、
  住宅ローンを申し込んでから、融資実行までは半年~1年の期間があります。

  で、この期間中は転職できません
  なぜなら、転職すると申込み時点から収入が変わってしまう上、継続勤務の実績も
  ゼロになってしまうので、いちから審査しなおしになってしまうからです。
  転職で収入UPするとしても、実質ローンは組めなくなると考えたほうが良いようです。



と、まぁ以上を踏まえて、結局は
 ・地方銀行
 ・金利変動型
で申込み、と相成りました。


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  1. 2009/03/02(月) 23:13:03|
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