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マイホーム建築プロジェクト #01 土地探し編

前回書いたとおり、今回は土地・建物セット(建売や分譲住宅など)で購入するのではなく、
土地と建物を別に購入します。

幸い、希望に合致する土地が見つかって売買契約締結までこぎつけました。
(と言っても、住宅ローンの融資を受け、土地代金を支払い、所有権移転登記が済むまでは安心できません)

ここで、土地の探し方について、まとめておこうと思います。

尚、不動産業者曰く、
 「100%希望通りの物件は、いくらお金を積んでも見つからない。
  希望を60%満たせれば良しと考えたほうが良い。」
とのことです。
まぁ希望は満たすに越した事はないですが、希望に優先度を付けて妥協できるもの、
できないものを切り分け、妥協できる部分はある程度切り捨てる割り切りも必要、と言うことですね。

あと、賃貸マンションなんかもそうですが、不動産は生物です。
結局、早い者勝ちなので、1日、半日。。。いや、時間単位で状況は変化します。
一生の買物なので慎重さは大事ですが、タイミングの見極めも大事と思います。


【自分の足で探す】
 「この辺に住みたい」と言う場所がある程度特定されているなら、
 自分の足で現地に行って売り土地を探すのも有効な手です。

 売り土地には大抵、取り扱い不動産業者の看板やのぼりが立っているので、
 そこに問い合わせるのが早いと思います。
 後述のように、不動産業者には「売主」と「仲介」がありますが、
 現地に看板なりのぼりなりを出しているのは、「売主」である可能性が(比較的)高いと思います。

 ただし、売り土地の看板が立っていても、既に売約済みであることが多々あるので要注意です。
 不動産業者としては、条件の良い土地に看板を立てておくことが自社の宣伝にもなる
 (要はお客を釣るエサ)ので、売約後も可能なかぎり看板を残しておきたいようです。


【不動産業者に探してもらう】
 不動産業者に依頼して、土地を探してもらいます。

 後述のようにインターネットを活用する方法もありますが、不動産業界自体にITがあまり浸透
 していないようで、Webサイトに載っていない物件も少なくないようです。
 また、情報の新鮮さと言う意味でも、Webサイトより業者に直接聞いたほうが確実です。

 尚、同じ土地でも業者間をぐるぐる回っているようで、複数の業者から同じ物件情報が出てくる
 ことも少なくありません。(しかも、値段が違う事もアリ)

 不動産業者を選ぶ際のポイントとしては、次のようなものがあると思います。

 ・複数の業者に依頼する。

 ・依頼する不動産屋は、お目当ての地域でそれなりの規模で事業展開していて、
  かつある程度の実績がある業者が良いと思います。
  新参業者は、業者内での立場も弱く、仲介(しかも末端)である傾向が強いと思われます。

 ・宅建業者かどうかと、宅建番号をあらかじめ確認しておくと良いです。
  (まぁ宅建業者ではないことはあり得ないですが)

 ・全国宅地建物取引業協会か、全日本不動産協会のいずれかに加盟していることを
  確認しておいたほうが良いです。(普通の業者なら、ほぼどちらかには加盟しているはずです)

  と言うのも、住宅ローンを組む際、金融機関によってはこれらの協会と提携していて、
  協会会員の不動産業者であれば、金利優遇を受けれることがあるからです。

 ・最後に重要なのが、お目当ての土地が見つかったとして、その不動産業者の取引形態が
  「売主」なのか「仲介」なのかです。
  「売主」であれば、その業者から直接購入するので仲介手数料はかかりませんが、
  「仲介」だと、土地代金にプラスして仲介手数料がかかってしまいます。

  この仲介手数料、馬鹿にならない値段で、おおよそ

   仲介手数料 = (土地の購入価格 × 3% + \60,000) × 1.05(消費税)

  で算出されます。2千万円の土地なら、約70万円もかかります。

  これは法律で上限として決められている額らしいです。
  かならずしも一律でこれだけ仲介手数料がかかるわけではなく、この範囲内で
  不動産業者が独自に決めるようですが、まぁもらえる権利があるなら満額もらうのが人情でしょう。

  尚、ある「仲介」業者から紹介された紹介された物件を、仲介手数料を支払うのが嫌だからと
  「売主」業者を聞き出してそっちと直接交渉するのはルール違反だそうです。
  まぁそんなことされた日にゃ商売にならんわけですから、そりゃそうですわな。


【不動産関係のWebサイトを使う】
 不動産関係のWebサイトで調べるのも有効だと思います。

 同様のサイトは多くありますが、アットホーム不動産なんかが
 比較的探しやすかったように思います。
 あらかじめ条件設定しておけば、新着物件をメールで通知してくれるサービスもあります。

 ただ、上述のようにWebサイトに載らない物件も少なくない上に、
 情報の鮮度にやや問題アリ(売約済みの物件が普通に掲載されている)なので、
 最終的には業者に問合せないと確実なことはわかりません。


【公共の情報源を見る】
 公共の情報源として、以下のようなものがあります。
 土地価格の目安や、用途地域を調べるのに役立ちます。

 ○国土交通省 土地総合情報ライブラリー
  国交省が調査、公示している地価を見る事ができます。
  とは言え、実際の売値は公示額よりもう少し高いので、参考程度にしかなりませんが、
  土地の値段のおおよその目安を知る事はできます。

  余談ですが、サイトの構成がいかにも「お役所の文書」って感じで見にくいです。。。


 ○国税庁 路線価図
  国税庁が公開している路線価を見る事ができます。
  路線価とは、道路を基準に、その道路に面している土地の価格のことで、土地の適正価格の目安になります。

  一般的には、掲載されている路線価は、実際の売値の7~8割くらいらしいです。
  また、表示されている価格は、1平方メートル当たりの価格ですので、

   土地の坪単価 = 路線価 ÷ 0.8 × 3.3(平方メートル/坪)

  で、坪単価に換算して見た方がわかりやすいと思います。


 ○大阪府 地図情報提供システム
  大阪府が公開しているシステムで、用途地域を調べる事ができます。
  大阪府以外の地方自治体でも、同じように用途地域を調べるサイトは用意されているようです。

  尚、お目当ての土地が見つかったら、念の為に市役所に行って
  用途地域を確認したほうが良いと思います。
  また、土地売買契約時にも、売買契約書で用途地域を確認しておきましょう。


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テーマ:マイホーム - ジャンル:ライフ

  1. 2009/02/23(月) 00:55:26|
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