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やるな麻生 - 贈与税減税(免税)処置検討か


麻生総理は、経済対策の一環として、住宅購入資金などについて、
贈与税を減税あるいは免除することを検討させるらしいです。

正直、これはうれしい。

僕もマイホーム購入に伴い、親からいくらかの援助は受けてますが、
この「贈与税」が恐ろしく税率が高いのです。
# 通常は、「相続時精算課税制度」などを利用して、贈与税対策を行うようです。

いったい何の権利があって、国は贈与税なんてものを取るのか、と思ってしまいます。

ぜひとも実現して欲しいですね。

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テーマ:マイホーム - ジャンル:ライフ

  1. 2009/03/28(土) 23:07:47|
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マイホーム建築プロジェクト #02 住宅ローン編

無事、住宅ローンも審査をクリアし、資金の目処も立ってきました。

と言うことで、今回、住宅ローン選定・申込みで得たノウハウをまとめときます。


ポイントは、以下の2点。

 ・僕が個人事業主であること。

 ・土地と建物を別々に購入すること。
  通常、住宅ローンで実際に融資が実行(口座に振り込まれる)されるのは、
  家が完成して、家を抵当(担保)に入れてからです。
  ですが、今回は土地だけを先に購入するので、家が完成する前に土地の代金は
  支払う必要があり、この土地購入費だけを先に融資してもらわないといけません。(土地先行融資)


【金利】
 住宅ローンを選ぶ上でなにより気になるのが金利。
 コンマ数%違うだけで、トータルの返済額はウン百万と変わってきたりします。

 金利は、ローンの種類や、金融機関によって全然違うので、
 いかに金利の安い金融機関を探すかがミソになります。
 金利は、そのときの景気動向などを受けて毎月見直され
 金融機関の店頭やホームページなどで確認できます。

 ・金利には、「店頭金利」と「優遇金利」があります。
  店頭金利は、通常の金利で、フツーにローンを組めばこの金利になります。

  優遇金利は、ある条件を満たす事で店頭金利より低い利率で借りられる金利です。
  店頭金利よりかなり低い(半分とか)ので、これを狙わない手はありません。
  条件は、金融機関によってマチマチですが、都市銀行より地方銀行・ネット銀行のほうがゆるい
  傾向がありそうです。
  また、前回も書いたように、不動産業者が「国宅地建物取引業協会」か、
  「全日本不動産協会」の協会員であると、金利優遇されることもある
ので、
  不動産業者を選ぶ際は確認しておくと良いと思います。

  また、優遇する/しないは、ケースバイケースで判断され、担当者次第な面もあるそうなので、
  駄目元でも「最大限優遇してくれ!」と押すほうが良いそうです。
  何も言わなければ、当たり障りのない金利になってしまいます。

  尚、ホームページなどで表示されている優遇金利は、金融機関によって
   a.あくまで"最大"であって、申込人の条件によってはそこまで優遇してくれないこともある。
   b.優遇条件さえ満たせば、必ずその優遇金利になる。
  の2パターンがあるようです。
  なお、銀行からしてオイシイ顧客であれば、それ以上優遇されることもあるそうです。

 ・実際に自分が借り入れる金利が決まるのは、「申し込んだとき」ではなく、「融資が実行されたとき」です。
  融資の実行は、家が完成して、家を抵当(担保)に入れたときなので、
  家の工事期間(半年~1年)後に、金利がどうなっているかを予測しないといけません

  と言っても、そんなこと言ってたら、いつまでたっても家なんて建てれませんが。


【ローンの種類と金利タイプ】
 住宅ローンは、概ね以下の3タイプがあります。

 ・金利変動型
  景気動向や、政策金利などによって、金利が変化していくタイプです。
  今(2009年3月時点)は景気が悪く、政策金利も低いので、住宅ローンの金利も低くなっています。
  銀行の人が言うには今がほぼ底で、しばらくは急に上がることもないだろうということで、
  今はこれを選ぶ人が多いそうです。
  当然、景気が上向けば、金利は上がっていきます。。。

 ・金利固定型
  ローン契約時(正確には、実際に融資された時点)の金利が、そのまま弁済終了まで固定になる金利です。
  景気動向に左右されないですが、変動型に比べると全体的に高めの金利です。
  景気が良くなって、金利がめっちゃ上がった時は「固定にしといてよかった」となりますが、
  しばらくはその気配は無いですし、そもそも景気が上がれば収入も増えてる(?)でしょ、
  ってことで、あまりこれを選ぶ理由は無いかも。。。

 ・フラット35
  上の2つは、金融機関が独自に設定・販売する商品ですが、これは国(住宅金融支援機構)
  が運営している住宅ローンです。
  金利は固定型ですが、上の2つとは違って保証料が不要などのメリットがあります。
  販売は各金融機関で行っていて、どの金融機関に申し込むかによって金利も違います

  尚、フラット35の金利も景気動向などで変わりますが、上述の金利変動型の金利とは逆の動きで、
  景気が悪くなると金利が上がり、景気が良くなると金利が下がるそうです。


【金融機関の選定】
 住宅ローンの申込み先となる金融機関をどうやって選ぶか、ですが、
 僕の場合は、以下を比較しました。(一応、金融機関名はイニシャルにしときます)

 ○都市銀行
  普段、預金に使っている某銀行のローン窓口に相談に行って来ました。
  ・M銀行
   「店頭金利」が高めですが、「優遇金利」が低い傾向があります。
   。。。が、優遇を受けるための条件が厳しく、実質個人事業主はほとんど優遇してもらえないそうです。

   あと、「土地先行融資」を受けるには、「土地」と「建物」で2本ローンを組むことになります。
   なので、ローン申込み時のもろもろの諸費用が、倍かかってしまいます。

  ・R銀行
   M銀行より金利や少々高いですが、個人事業主でも優遇してもらえるとのこと。
   また、フラット35に力を入れていて、フラット35の金利が低いです。

   さらに、「土地先行融資」にあたって、変動or金利固定+フラット35 と言う組み合わせ商品があり、
   これを利用することで、1本(何をもって1本とするかが微妙ですが)
   のローンで土地先行融資を受けれます

   また、変動+フラット35とすることで、金利変動に対するリスクヘッジにもなるかも。

 ○地方銀行
  ・S銀行
   「店頭金利」「優遇金利」ともに、都市銀行に比べて低いです。
   また、優遇条件もゆるくて、個人事業主でも優遇可能とのこと。

   ただし、「土地先行融資」は、前述のM銀行と同様、2本のローンを組むしかないそうです。

 ○ネットバンク
  ・Sネット銀行
   Web上で、金利最安、で人気のある銀行です。
   確かに金利は低く、個人事業主でも優遇可能とのことで、金利面は良いです。

   。。。が、「土地先行融資」はどうやってもできない、とのこと。
   また、申込みが殺到していて、融資実行まで2ヶ月近くかかるらしいです。


【住宅ローン申込みの代行】
 住宅ローンの手続きは、通常は取引する不動産業者に代行してもらうようです。
 ただ代行してもらうと代行手数料(5~20万とマチマチ)がかかってしまいます
 (良心的なところでは、無料もあるとか。。。)

 僕の場合、これをケチって自分で手続きすることにしたのですが、これは正直失敗でした。
 と言うのも。。。
  ・不動産業者が手続きすることで、金利を優遇してもらえることがあるそうです。
   たとえわずかでも金利が有利になるなら、10万程度の費用はすぐにチャラにできます。
  ・住宅ローンの手続きだけでなく、銀行などの関係者間の調整もやってくれます。
   素人は当然段取りを知らないので、必要以上に日数がかかってしまい、
   最悪の場合は、融資実行が支払期限に間に合わない、と言うことにもなりかねません。
 と言うことがあるからです。
 幸い、今回は不動産業者がウラで色々とネゴってくれたおかげで滞りなく済みましたが。。。

 なので、個人的には不動産業者に任せるのをおススメします。


【個人事業主】
 住宅ローン申込みにあたり、個人事業主はやはり不利な面がいくつかありました。

 結局のところ、正社員に比べると社会的信用がないので、納税などの社会的義務を
 ちゃんと果たしていないと金融機関からも信用されず、ローンが組めなくなります

 (ちゃんとやっといて良かった。。。とつくづく思いました)

 ・大抵、3年分の事業実績が必要になります。
  具体的には、過去3年間の確定申告書と納税証明書(ちゃんと所得税を納税していることの証明)
  が必要
です。
  なので、確定申告していて、所得税納税していないと100%アウトです。(ローン借りれません)
  また、所得税の納税を滞納したりしていても、アウトになるそうです。

 ・上述のように、個人事業主だと金利優遇を受けにくいです。
  優遇してもらえても、正社員ほど金利を下げてもらえないケースもありました。

 ・健康保険証のコピーを提出しないといけません。(金融機関によっては不要かも)
  個人事業主の人は、国民健康保険ですが保険料がクソ高いので、結構入っていない人も
  いるんじゃないかと思いますが、そうすると住宅ローン組めないかもしれません。
  慌てて加入する手もあると思いますが、そのときは過去(2年分だったかな)にさかのぼって
  保険料を一括納付しないといけなかったはずです。


【その他】
 ・融資が実行されるのは、前述のように家が完成してからなので、
  住宅ローンを申し込んでから、融資実行までは半年~1年の期間があります。

  で、この期間中は転職できません
  なぜなら、転職すると申込み時点から収入が変わってしまう上、継続勤務の実績も
  ゼロになってしまうので、いちから審査しなおしになってしまうからです。
  転職で収入UPするとしても、実質ローンは組めなくなると考えたほうが良いようです。



と、まぁ以上を踏まえて、結局は
 ・地方銀行
 ・金利変動型
で申込み、と相成りました。


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  1. 2009/03/02(月) 23:13:03|
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マイホーム建築プロジェクト #01 土地探し編

前回書いたとおり、今回は土地・建物セット(建売や分譲住宅など)で購入するのではなく、
土地と建物を別に購入します。

幸い、希望に合致する土地が見つかって売買契約締結までこぎつけました。
(と言っても、住宅ローンの融資を受け、土地代金を支払い、所有権移転登記が済むまでは安心できません)

ここで、土地の探し方について、まとめておこうと思います。

尚、不動産業者曰く、
 「100%希望通りの物件は、いくらお金を積んでも見つからない。
  希望を60%満たせれば良しと考えたほうが良い。」
とのことです。
まぁ希望は満たすに越した事はないですが、希望に優先度を付けて妥協できるもの、
できないものを切り分け、妥協できる部分はある程度切り捨てる割り切りも必要、と言うことですね。

あと、賃貸マンションなんかもそうですが、不動産は生物です。
結局、早い者勝ちなので、1日、半日。。。いや、時間単位で状況は変化します。
一生の買物なので慎重さは大事ですが、タイミングの見極めも大事と思います。


【自分の足で探す】
 「この辺に住みたい」と言う場所がある程度特定されているなら、
 自分の足で現地に行って売り土地を探すのも有効な手です。

 売り土地には大抵、取り扱い不動産業者の看板やのぼりが立っているので、
 そこに問い合わせるのが早いと思います。
 後述のように、不動産業者には「売主」と「仲介」がありますが、
 現地に看板なりのぼりなりを出しているのは、「売主」である可能性が(比較的)高いと思います。

 ただし、売り土地の看板が立っていても、既に売約済みであることが多々あるので要注意です。
 不動産業者としては、条件の良い土地に看板を立てておくことが自社の宣伝にもなる
 (要はお客を釣るエサ)ので、売約後も可能なかぎり看板を残しておきたいようです。


【不動産業者に探してもらう】
 不動産業者に依頼して、土地を探してもらいます。

 後述のようにインターネットを活用する方法もありますが、不動産業界自体にITがあまり浸透
 していないようで、Webサイトに載っていない物件も少なくないようです。
 また、情報の新鮮さと言う意味でも、Webサイトより業者に直接聞いたほうが確実です。

 尚、同じ土地でも業者間をぐるぐる回っているようで、複数の業者から同じ物件情報が出てくる
 ことも少なくありません。(しかも、値段が違う事もアリ)

 不動産業者を選ぶ際のポイントとしては、次のようなものがあると思います。

 ・複数の業者に依頼する。

 ・依頼する不動産屋は、お目当ての地域でそれなりの規模で事業展開していて、
  かつある程度の実績がある業者が良いと思います。
  新参業者は、業者内での立場も弱く、仲介(しかも末端)である傾向が強いと思われます。

 ・宅建業者かどうかと、宅建番号をあらかじめ確認しておくと良いです。
  (まぁ宅建業者ではないことはあり得ないですが)

 ・全国宅地建物取引業協会か、全日本不動産協会のいずれかに加盟していることを
  確認しておいたほうが良いです。(普通の業者なら、ほぼどちらかには加盟しているはずです)

  と言うのも、住宅ローンを組む際、金融機関によってはこれらの協会と提携していて、
  協会会員の不動産業者であれば、金利優遇を受けれることがあるからです。

 ・最後に重要なのが、お目当ての土地が見つかったとして、その不動産業者の取引形態が
  「売主」なのか「仲介」なのかです。
  「売主」であれば、その業者から直接購入するので仲介手数料はかかりませんが、
  「仲介」だと、土地代金にプラスして仲介手数料がかかってしまいます。

  この仲介手数料、馬鹿にならない値段で、おおよそ

   仲介手数料 = (土地の購入価格 × 3% + \60,000) × 1.05(消費税)

  で算出されます。2千万円の土地なら、約70万円もかかります。

  これは法律で上限として決められている額らしいです。
  かならずしも一律でこれだけ仲介手数料がかかるわけではなく、この範囲内で
  不動産業者が独自に決めるようですが、まぁもらえる権利があるなら満額もらうのが人情でしょう。

  尚、ある「仲介」業者から紹介された紹介された物件を、仲介手数料を支払うのが嫌だからと
  「売主」業者を聞き出してそっちと直接交渉するのはルール違反だそうです。
  まぁそんなことされた日にゃ商売にならんわけですから、そりゃそうですわな。


【不動産関係のWebサイトを使う】
 不動産関係のWebサイトで調べるのも有効だと思います。

 同様のサイトは多くありますが、アットホーム不動産なんかが
 比較的探しやすかったように思います。
 あらかじめ条件設定しておけば、新着物件をメールで通知してくれるサービスもあります。

 ただ、上述のようにWebサイトに載らない物件も少なくない上に、
 情報の鮮度にやや問題アリ(売約済みの物件が普通に掲載されている)なので、
 最終的には業者に問合せないと確実なことはわかりません。


【公共の情報源を見る】
 公共の情報源として、以下のようなものがあります。
 土地価格の目安や、用途地域を調べるのに役立ちます。

 ○国土交通省 土地総合情報ライブラリー
  国交省が調査、公示している地価を見る事ができます。
  とは言え、実際の売値は公示額よりもう少し高いので、参考程度にしかなりませんが、
  土地の値段のおおよその目安を知る事はできます。

  余談ですが、サイトの構成がいかにも「お役所の文書」って感じで見にくいです。。。


 ○国税庁 路線価図
  国税庁が公開している路線価を見る事ができます。
  路線価とは、道路を基準に、その道路に面している土地の価格のことで、土地の適正価格の目安になります。

  一般的には、掲載されている路線価は、実際の売値の7~8割くらいらしいです。
  また、表示されている価格は、1平方メートル当たりの価格ですので、

   土地の坪単価 = 路線価 ÷ 0.8 × 3.3(平方メートル/坪)

  で、坪単価に換算して見た方がわかりやすいと思います。


 ○大阪府 地図情報提供システム
  大阪府が公開しているシステムで、用途地域を調べる事ができます。
  大阪府以外の地方自治体でも、同じように用途地域を調べるサイトは用意されているようです。

  尚、お目当ての土地が見つかったら、念の為に市役所に行って
  用途地域を確認したほうが良いと思います。
  また、土地売買契約時にも、売買契約書で用途地域を確認しておきましょう。


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  1. 2009/02/23(月) 00:55:26|
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マイホーム建築プロジェクト始動

突然ですが、この度、マイホーム建築プロジェクトが始動しました。
ちょくちょく進捗を書いていきたいと思っています。

僕の場合、ちょっと特殊な条件があるので、同じような状況の方の役にたつかもしれません。


さて、その条件とは次のような感じです。

 1.僕自身が、サラリーマンではなく、個人事業主であること。
   住宅ローンを借りる際、個人事業主と言うのは何かとハンデになります。
   あとは、昨今の不景気と個人事業主への風当たり。
   ローン払っていけるのか(汗

 2.諸事情があり、「用途地域」と言うモノを気にしないといけません。
   用途地域とは、「この地域は住宅専用ですよ」とか言う決まりごとです。
   通常の住宅であればあまり気にすることはありませんが、店舗兼住宅を考える場合などは、
   その業種によって用途地域の制約を受けます


 3.大手ハウスメーカの建て売りではなく、設計事務所さんにお願いしてゼロから家を設計してもらいます。
   ハウスメーカでも「自由設計」と言うのがありますが、あくまでもハウスメーカの仕様内の話です。
   今回は、より自由・個性的な家を目指して設計事務所さんにお願いします
   感覚的には、設計事務所にお願いすると費用が高くつきそうですが、一概にそうも言えなさそうです。

 4.3.に伴い、土地と家を別々に購入します。
   建て売りであれば 土地+家 一緒ですが、今回設計事務所さんにお願いするにあたり、
   土地は別途購入した上で、家を設計・施工してもらうことになります。
   この際、土地購入費と建物建設費、住宅ローンの融資が2つに分かれるのが
   実は実は大大問題だったです。


とまぁ色々と悩ましい状況ですが、一生モノなので十分検討して進めたいです。
目標は年内竣工です!!





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  1. 2009/02/09(月) 23:29:07|
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関西在住。男。
フリーランスのソフトウェアエンジニア。
エレキベース(Rock&Roll)とお酒が好物でございます。

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